Una recente risposta dell’Agenzia delle Entrate (n. 132 del 2.3.2021) ha fornito chiarimenti interessanti sulle “cartolarizzazioni immobiliari” di cui all’art. 7 comma 1, lett. b bis e art. 7.2 della L. n. 130/1999.
Di cosa si tratta?
La cartolarizzazione, in linea generale, consiste nella creazione di titoli negoziabili (di solito con la cessione delle attività finanziarie di una società), attraverso titoli obbligazionari collocati sul mercato dopo la loro emissione.
In ambito immobiliare, la cartolarizzazione si esegue:
- con l’acquisto di beni immobili da parte della società-veicolo
- che paga il prezzo di acquisto dell’immobile
- emettendo titoli obbligazionari
- che sono sottoscritti dagli investitori.
Il patrimonio immobiliare ceduto alla società-veicolo e i proventi comunque derivanti dagli assetacquisiti (per esempio tramite vendita o locazione):
- costituiscono, per legge, patrimonio a tutti gli effetti separato da quello delle società-veicolo e
- sono destinati a soddisfare coloro che hanno investito nei titoli cartolarizzati.
I vantaggi fiscali dell’operazione
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta sopra ricordata, ha definitivamente chiarito alcuni aspetti sul sistema fiscale applicabile alle cartolarizzazioni immobiliari:
- per quanto riguarda le imposte dirette
in considerazione della segregazione e destinazione patrimoniale, tutti i proventi generati medio tempore dal portafoglio cartolarizzato non rilevano ai fini IRES e IRAP in capo alla società di cartolarizzazione;
- per quanto riguarda le imposte indirette
in base all’attuale quadro normativo, le cessioni e l’acquisto degli immobili da parte della società-veicolo sono soggetti alla ordinaria disciplina IVA, Registro e Ipo Catastale, applicabile in base alla natura del bene immobile;
- la normativa, inoltre, prevede vantaggi fiscali che meritano di essere valutati dagli investitori interessati ad acquistare titoli cartolarizzati.
In particolare, si applica il regime fiscale delle obbligazioni emesse dai cd. “grandi emittenti” di cui al DLgs 239/1996, particolarmente vantaggioso per gli investitori non residenti white list, non assoggettati ad alcuna ritenuta.
La cartolarizzazione rappresenta, quindi, un valido strumento per chi desideri operare (o già operi) investimenti immobiliari, favorendo:
- maggiore velocità nella acquisizione di liquidità, grazie alla vendita di asset,
- maggiore competitività nel mercato, grazie al favorevole regime fiscale applicabile;
- maggiore flessibilità rispetto al fondo immobiliare anche nell’ottica “dimensionale” dell’investimento.
