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Con la recentissima ordinanza n. 1922 del 18 gennaio 2024, la Corte di Cassazione affronta la questione su come debba essere interpretato un contratto avente ad oggetto beni immobili se i dati risultanti dal contratto sono difformi dalla planimetria ad esso allegata.
La vicenda
Una società promissaria acquirente chiede che il Tribunale di Imperia emetta una sentenza ex art. 2932 c.c. che disponga il trasferimento di un appartamento con terrazzo/giardino e di un posto auto da parte di una società promittente venditrice (poi fallita).
In accoglimento parziale della domanda, il Tribunale di Imperia trasferisce alla società l’appartamento, ritenendo identificati i beni promessi in vendita nonostante le difformità nelle dimensioni dell’appartamento indicate nel preliminare (69 mq. effettivi contro i 78,50 metri commerciali indicati nel contratto preliminare) e del diverso orientamento dell’appartamento (esposto a nord anziché a sud); non vengono invece trasferiti il posto auto (non identificato) e il terrazzo scoperto (che era una porzione della corte comune).
Il Fallimento nel frattempo intervenuto impugna la decisione eccependo – tra l’altro – l’impossibilità di effettuare il trasferimento ex art. 2932 c.c. stante la non corretta identificazione dei beni promessi in vendita.
La Corte di Appello di Genova, in accoglimento dell’impugnazione, dichiara l’impossibilità di trasferire l’immobile, rilevando l’indeterminatezza dei beni promessi in vendita e la loro difformità da quelli trasferiti con la sentenza appellata.
Contro tale decisione viene infine proposto ricorso per cassazione.
L’interpretazione della volontà delle parti
La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, ha osservato che la sentenza impugnata ha correttamente precisato:
- che una parte essenziale di quanto promesso in vendita (terrazzo/giardino), considerato unitariamente dalle parti ai fini del trasferimento, non era in realtà trasferibile, perché di proprietà comune;
- che la parte residua costituita dall’appartamento “vero e proprio” ha “caratteristiche differenti da quanto promesso in vendita”, sia per la riduzione del 13% della superficie commerciale (rilevante in un appartamento di modeste dimensioni) sia per la diversa (e non irrilevante) ubicazione dello stesso (a nord anziché a sud, con ricadute sulle temperature interne dell’immobile).
Tali rilievi comportano “una non superabile difformità fra unità immobiliare promessa in vendita ed unità immobiliare esistente nella realtà”.
In caso di non coincidenza tra la descrizione contrattuale dell’immobile e lo stato di fatto, spetta al giudice di merito dirimere, in via interpretativa, ricostruendo la volontà delle parti alla luce del testo complessivo degli atti.
Tale decisione è sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione.
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La sentenza in commento offre, una volta di più, lo spunto per ricordare a chi redige i contratti che forma e contenuto – comprensivo degli allegati richiamati – godano di pari importanza e debbano essere oggetto di medesima attenzione, per evitare che successive pronunce giudiziali possano travisare la reale volontà delle parti.
