Nel corso degli ultimi anni si è registrato un forte incremento delle transazioni immobiliari nel nostro Paese, soprattutto nelle grandi aree metropolitane.
Un trend che, nel 2018, ha visto Milano posizionarsi al primo posto tra le grandi città europee, anche grazie alla modernizzazione di infrastrutture in grado di attrarre investimenti immobiliari dall’estero.
Dopo Expo 2015, il fenomeno è destinato a crescere ancora con le Olimpiadi Invernali 2026, che vedranno Milano nuovamente al centro di importanti progetti, aumentando così la domanda di “prodotto”.
Tra i canali in cui si muovono abitualmente operatori istituzionali e privati, desta particolare interesse, sotto il profilo tecnico-legale, quello delle aste battute nel corso di procedure esecutive immobiliari, vera e propria cartina al tornasole del fenomeno.
Infatti, a differenza di quanto accadeva in passato, oggi è sempre meno frequente chiudere “buoni affari” in quel contesto, proprio perché le aste sono spesso affollate e con rilanci che portano i prezzi inevitabilmente a livelli prossimi a quelli di mercato.
Complice anche il quadro complessivamente favorevole che accompagna il mercato immobiliare, caratterizzato, per un verso, da tassi di interesse che invogliano e facilitano l’accesso al credito (anche quando non manca la liquidità da impiegare nell’operazione) e, dall’altro, da una congiuntura incerta dei mercati finanziari e, più in generale, da una crescente agitazione geopolitica.
Affrontare un investimento immobiliare – tanto più se con l’aggiudicazione di un bene all’asta – richiede però molta accortezza e una adeguata assistenza tecnico-legale in tutto il percorso di formazione progressiva dell’accordo.
Dal primo step in genere costituito dal tipico modulo di proposta tramite agenzia, al successivo contratto preliminare per terminare con il contratto definitivo, sono oggi richieste competenze multidisciplinari, ancora maggiori se l’operazione riguarda immobili destinati ad attività commerciali o edifici “cielo-terra”, dove non si può prescindere da fasi di accertamento preliminare (tramite una due diligence tesa a verificare, in particolare, i requisiti urbanistici e catastali) solitamente svolta dopo aver formalizzato manifestazioni di interesse (con i vincoli di riservatezza del caso).
Una preziosa attività di prevenzione che mira ad offrire alle parti tutte le informazioni utili a una corretta e completa valutazione dell’affare, nonché a evitare (o quanto meno a limitare) il rischio di successivi contenziosi immobiliari.
Specie se l’immobile-target è oggetto di procedura esecutiva di espropriazione e rende quindi consigliabile adottare ulteriori cautele.