Infiltrazioni d’acqua in condominio: cosa fare e come tutelarsi dal punto di vista legale

Trovare una macchia d’umidità sul soffitto o vedere il gocciolamento d'acqua lungo una parete è uno degli inconvenienti più diffusi per chi vive in condominio. 

Gestire un’infiltrazione d’acqua richiede rapidità e consapevolezza, ma soprattutto il rispetto di precisi passaggi procedurali per evitare che il danno si trasformi in una lunga e costosa disputa.

Ecco una veloce guida pratica per muoversi nel modo corretto.

1.Di chi è la responsabilità?

La responsabilità per i danni da infiltrazione si basa sull'articolo 2051 del Codice Civile, che regola la cosiddetta "responsabilità per danni cagionati da cose in custodia". Chi gestisce o possiede il bene da cui parte la perdita ne risponde quasi sempre, a meno che non provi il "caso fortuito" (evento eccezionale e imprevedibile).

L'origine dell'infiltrazione determina il soggetto responsabile a cui rivolgersi:

• Infiltrazione dall'appartamento vicino o sovrastante: la responsabilità è del singolo proprietario o dell'inquilino, se la perdita deriva da una mancata manutenzione ordinaria degli impianti a vista.

• Infiltrazione da parti comuni del fabbricato: la responsabilità è del Condominio se l'acqua proviene da tetto, lastrico solare condominiale, muri maestri, facciata o condotte di scarico centrali fino al punto di diramazione ai singoli appartamenti..

• Terrazze a uso esclusivo: Se l'infiltrazione deriva dal lastrico solare o da una terrazza di proprietà esclusiva di un singolo condomino che funge anche da copertura dell'edificio, la spesa si ripartisce generalmente per 1/3 a carico del proprietario esclusivo e per 2/3 a carico dei condomini coperti dalla terrazza (art. 1126 c.c.).

2. Come procedere:

Raccogli subito le prove

Prima di asciugare, tinteggiare o riparare autonomamente:

• scatta foto in alta risoluzione e fai video dettagliati del danno

• inquadra sia il punto di origine del gocciolamento sia i beni danneggiati (parquet, arredi, elettrodomestici ecc..)

• conserva ricevute o preventivi relativi a eventuali interventi urgenti già effettuati.

Segnala via PEC o tramite Raccomandata A/R:

• all'amministratore, soprattutto se sospetti che l'origine sia una parte comune

• al proprietario dell'appartamento sovrastante (e per conoscenza all'amministratore), se l'acqua proviene dall'alloggio vicino

• alla tua assicurazione se, com’è consigliabile, hai stipulato una polizza privata sul tuo appartamento.

Chiedi l'apertura del sinistro assicurativo

La maggior parte dei condomini dispone di una polizza globale fabbricato. L'amministratore dovrà aprire la pratica con la compagnia assicurativa, che invierà un perito per accertare le cause ed effettuare la stima economica del danno.

Fai redigere una perizia tecnica di parte

Se la controparte nega la propria responsabilità o se l'assicurazione propone un risarcimento insufficiente, è consigliabile far intervenire un tecnico di fiducia (geometra, architetto o ingegnere). Una perizia tecnica asseverata è lo strumento più solido a disposizione per provare la responsabilità dell'infiltrazione e quantificare correttamente il valore del risarcimento.

Messa in mora e invito in Mediazione

Se la via informale non porta a una soluzione in tempi ragionevoli:

• invia una formale lettera di diffida e messa in mora tramite un legale

• In caso di mancato riscontro, prima di andare in causa sarà necessario avviare la mediazione obbligatoria per cercare un accordo stragiudiziale.

Domande frequenti:

Posso smettere di pagare le spese condominiali se il Condominio non ripara il danno?

No. Non è consentito sospendere il pagamento delle quote condominiali: il credito del Condominio e il tuo diritto al risarcimento viaggiano su binari distinti.

Cosa succede se il vicino non fa entrare i tecnici per verificare la perdita?

Se l'origine della perdita si trova in un immobile privato e il proprietario rifiuta di far accedere i periti o i manutentori, è possibile ricorrere in tribunale con un ricorso d'urgenza (ex art. 700 c.p.c.) per ottenere un provvedimento del giudice che ordini l'accesso immediato e l'esecuzione dei lavori indifferibili.