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I fatti in sintesi
A seguito della compravendita, gli acquirenti di un immobile scoprono che l’edificio presenta degli abusi edilizi. Decidono, quindi, di agire in giudizio contro il venditore, accusandolo di aver taciuto la circostanza e chiedono sia il rimborso delle spese sostenute per la rimozione dei vizi, sia un risarcimento per il deprezzamento dell’immobile. Il venditore contesta la richiesta, sostenendo che la liquidazione di entrambe le voci comporterebbe una duplicazione illegittima del risarcimento.
La vicenda giudiziale
A seguito della condanna penale del venditore per truffa contrattuale, la Corte d’Appello di Ancona, chiamata in sede civile a pronunciarsi sui danni subiti dall’acquirente, riconosce a quest’ultimo un risarcimento determinato in base alla consulenza tecnica d’ufficio, detraendo le somme già versategli a titolo di provvisionale in sede penale.
Il venditore impugna la decisione dei giudici lamentando l’ingiusta duplicazione del risarcimento, sostenendo che va escluso il rimborso delle spese per l’eliminazione dei vizi del bene compravenduto quando le stesse devono ritenersi già ricomprese nella riduzione del prezzo ottenuta dal compratore.
Con l’ordinanza n. 28765 del 7 novembre 2024, la Sezione III della Suprema Corte – respingendo le argomentazioni del venditore – ha affermato il diritto dell’acquirente ad ottenere il risarcimento tanto delle spese sostenute quanto del deprezzamento del bene acquistato.
La decisione della Cassazione
Il richiamo del venditore ricorrente ad alcune pronunce della Cassazione che escludono la cumulabilità delle due voci di danno non è stato ritenuto pertinente al caso in esame: i manufatti abusivi avevano un’incidenza sul prezzo di vendita e, rimossi tali manufatti con spese a suo carico, l’acquirente si è ritrovato un immobile che aveva perso il valore originario. La Corte ha quindi condannato il venditore tanto al risarcimento del deprezzamento dell’immobile, quanto al rimborso delle spese per l’eliminazione degli abusi edilizi.
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La pronuncia consolida un orientamento giuridico che privilegia la certezza e la coerenza del sistema risarcitorio, distinguendo chiaramente tra le spese per la rimozione degli abusi edilizi e la riduzione del valore dell’immobile.
Essa evidenzia l’importanza di garantire una corretta applicazione delle norme, fissando le condizioni per una duplicazione risarcitoria a tutela degli acquirenti che si trovano a fronteggiare vizi non dichiarati nel contratto di compravendita.
